대출 심사 기준 – LTV, DSR, 신용점수 완전 정리

안녕하세요, J.J의 경제 연구소입니다! 😊
“대출 한도는 누가 어떻게 정하나요?”
“LTV, DSR, 신용점수… 다 무슨 말인지 모르겠어요.”

은행은 아무한테나 돈을 빌려주지 않아요.
👉 얼마나 갚을 수 있는 사람인지 정확히 숫자로 심사하죠.
오늘은 대출 한도를 결정짓는
LTV, DSR, 신용점수의 의미와 작동 방식을 쉽게 풀어드립니다.

---

✅ 대출 심사 기준 핵심 3요소

---

1. LTV (Loan To Value)

부동산 담보 대출 시
집값(담보가치) 대비 대출 가능 비율

• 예) 집값 3억 × LTV 70% = 최대 대출 가능액 2.1억
• 정부 정책에 따라 지역·주택 가격에 따라 차등 적용
• 투기지역/고가주택은 LTV 제한 더 엄격함

📌 전세대출도 보증금 기준으로 비슷하게 적용됨

---

2. DSR (Debt Service Ratio)

연 소득 대비 연간 총 부채 원리금 상환액의 비율

• 예) 연봉 4천만 원 / 연간 원리금 상환 2천만 원 = DSR 50%
• 2024년 기준:
  • 연소득 6천만 원 이하 → DSR 40% 적용
  • 총 대출 원리금이 연소득의 40% 넘으면 추가 대출 안 됨
• 신용대출, 전세대출, 마이너스통장, 카드론까지 포함됨

📌 DSR은 대출을 ‘얼마까지 빌릴 수 있느냐’의 핵심 기준

---

3. 신용점수 (신용평가등급)

과거 금융거래 이력 기반으로 산출되는 대출 신뢰도

• 카드값 연체, 대출 상환 이력, 통신/공과금 납부 등 반영
• 900점 만점 중 700점 이상 → 우량 고객
• 600점 이하 → 대출 거절 or 고금리 적용

📌 신용점수 낮으면 대출 한도 ↓ 금리 ↑
→ 대출이 있어도, 연체 없이 관리하면 점수 상승 가능

---

💡 한눈에 정리표

항목뜻내게 중요한 이유

LTV	담보 대비 대출 비율	주택·전세 자금 한도 판단
DSR	연소득 대비 원리금 비율	‘얼마까지’ 빌릴 수 있는지
신용점수	금융 신뢰도	금리, 한도, 승인 여부 결정

---

🧍‍♀️ 사례: DSR 초과로 대출 거절된 재형 씨

• 연봉 3,600만 원
• 전세대출 8천만 원 (연 3%)
• 마이너스통장 2천만 원
• 신용카드 3개 → 월 150만 원 사용
  → DSR 48% 초과 → 추가 신용대출 불가

📌 “돈은 갚을 수 있다고 생각했지만,
→ 숫자로는 이미 ‘한도 초과’였던 거죠.”

---

💬 심사를 잘 통과하려면?

✔️ 기존 대출 원리금 줄이기
✔️ 고금리 채무(카드론 등) 먼저 상환
✔️ 신용점수 관리 루틴 만들기
✔️ ‘연체 없음’은 기본! 통신요금도 자동납부로 관리

---

🔎 J.J’s 한줄 코멘트

“대출 심사는
‘나를 믿을 수 있냐’는 질문에 숫자로 답하는 과정입니다.”

 

---

이 글은 금융위원회, 은행연합회, NICE 평가정보 기준으로 작성되었습니다.
혹시 지금 DSR이나 신용점수로 막히고 있다면 댓글로 질문 주세요 – J.J가 도와드릴게요 🚀